Po trzech miesiącach ciągłych podwyżek luty przyniósł szukającym własnego „M” większe szanse na znalezienie promocji – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom. Choć w lutym bardziej skorzy do obniżek swoich oczekiwań byli deweloperzy, to w skali roku mniej łasi na podwyżki okazali się sprzedający mieszkania z drugiej ręki.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

W ostatnich trzech latach luty praktycznie nie przynosił obniżek średnich stawek ofertowych nowych mieszkań. Dość powiedzieć, że przed rokiem swoje oczekiwania podnieśli deweloperzy oferujący mieszkania we wszystkich dziewięciu analizowanych miastach wojewódzkich. Te w relacji miesięcznej wahały się od 1 proc. w Warszawie do przeszło 6 proc. na plusie w Szczecinie.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach

– luty 2021 r.

Miasto Średnia cena dla miasta [w zł/mkw.] Zmiana średniej stawki dla miasta m/m [w proc.]* Zmiana średniej stawki dla miasta r/r [w proc.]*

Metraż

[w mkw.]

Średnia cena

[w zł/mkw.]

Zmiana m/m [w proc.] Zmiana r/r [w proc.]
Gdańsk 10 267 +4,5 +8,9 0-38 11 642 +5,8 +5,6
38-60 10 297 +6,4 +5,8
60-90 10 287 +6,5 +19,0
Katowice 7 795 +2,1 +4,7 0-38 8 962 -1,6 +10,0
38-60 7 447 +0,9 +3,7
60-90 6 886 -3,2 -6,5
Kraków 9 744 -0,5 +7,8 0-38 11 810 +1,5 +11,4
38-60 9 533 0,0 +8,4
60-90 9 143 +0,3 +6,6
Lublin 7 155 -0,6 +12,6 0-38 7 985 +1,3 +14,5
38-60 7 021 -2,8 +11,1
60-90 6 697 -5,0 +8,1
Łódź 7 000 +0,1 +9,3 0-38 7 338 -4,0 +2,8
38-60 6 964 +0,3 +9,6
60-90 6 491 +0,8 +8,7
Poznań 7 944 -2,2 +3,7 0-38 8 739 -1,2 +5,1
38-60 8 055 -0,9 +5,6
60-90 7 571 -2,6 +4,0
Szczecin 7 631 -0,2 +8,4 0-38 7 899 -2,9 +3,2
38-60 7 511 -7,1 +10,0
60-90 7 142 -2,3 +1,1
Warszawa 10 657 +1,6 +6,9 0-38 12 216 +3,3 +9,9
38-60 10 246 +0,5 +9,6
60-90 9 913 +2,1 +4,5
Wrocław 8 829 +1,9 +3,8 0-38 9 380 -1,7 -0,3
38-60 8 575 -1,1 +1,9
60-90 8 119 -0,3 -1,0
*zmiana średniej stawki dla miasta uwzględnia także średnie ceny ofertowe mieszkań o powierzchni powyżej 90 mkw.
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych udostępnionych przez serwis Otodom.pl

I choć kilkuprocentową podwyżkę można było znaleźć i w lutym 2021 r. (+4,5 proc. m/m w Gdańsku), to po trzech miesiącach ze wzrostami średnich cen ofertowych, w lutym znacznie powszechniejszym zjawiskiem na rynku pierwotny była korekta. Najmocniej swoje oczekiwania względem stycznia obniżyli deweloperzy oferujący lokale mieszkalne w Poznaniu (-2,2 proc. m/m), dzięki czemu po raz pierwszy od sierpnia 2020 r. średnia stawka wpisywana w ogłoszeniach zeszła poniżej poziomu 8000 zł/mkw.

Warta odnotowania, choć w relacji miesięcznej nie przekroczyła 1 proc., jest także obniżka średniej ceny ofertowej w Lublinie. Korekta na tym rynku pierwotnym nastąpiła bowiem po raz pierwszy od stycznia 2019 r., czyli po ponad dwóch latach.

Mniej powodów do zadowolenia w lutym mieli szukający własnego „M” na rynku pierwotnym we Wrocławiu, Łodzi i Katowicach, gdzie średnie stawki wpisywane w ogłoszeniach sprzedaży rosną nieprzerwanie od czterech miesięcy. Skutkiem tego są kolejne rekordy średnich stawek ofertowych w tych miastach. W Łodzi po raz pierwszy średnia kwota widniejąca w ogłoszeniach osiągnęła poziom 7000 zł/mkw., we Wrocławiu zmierza ona ku 9000 zł/mkw., a w Katowicach ku 8000 zł/mkw.

Wzrosty notowane od jesieni nie przełożyły się jednak na najmocniejszą podwyżkę w skali roku spośród analizowanych miast. Zarówno we Wrocławiu, jak i w Katowicach wzrost średniej ceny ofertowej względem lutego 2020 r. nie przekroczył bowiem 5 proc. Jeszcze w lutym 2020 r. taki wynik byłby niespotykany. Wówczas wzrosty w skali roku wahały się bowiem od 5 do ponad 20 proc., a w sześciu spośród dziewięciu miast były wynikiem dwucyfrowym.

Inaczej niż przed rokiem, w lutym 2021 r. mogliśmy mówić także w przypadku poszczególnych metraży o obniżkach średnich cen ofertowych w relacji rocznej. Choć to wciąż bardzo rzadki widok, na taki stan mogli liczyć szukający dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. położonych we Wrocławiu i Katowicach.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Mniej skorzy, by obniżać swoje oczekiwania, byli sprzedający mieszkania na rynku wtórnym. W większości analizowanych miast trwa festiwal podwyżek, trwający od czterech, a w przypadku Szczecina – od pięciu miesięcy.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w wybranych miastach

– luty 2021 r.

Miasto Średnia cena dla miasta [w zł/mkw.] Zmiana średniej stawki dla miasta m/m [w proc.]* Zmiana średniej stawki dla miasta r/r [w proc.]*

Metraż

[w mkw.]

Średnia cena

[w zł/mkw.]

Zmiana m/m [w proc.] Zmiana r/r [w proc.]
Gdańsk 10 606 +0,5 +0,9 0-38 12 385 +4,8 +12,2
38-60 11 041 +4,3 +5,0
60-90 10 837 +7,0 +6,8
Katowice 6 309 -0,2 +1,5 0-38 7 053 +3,2 +8,2
38-60 6 430 +3,3 +3,6
60-90 6 616 +4,2 +8,3
Kraków 10 505 -0,2 +0,2 0-38 11 725 +1,4 +1,6
38-60 10 538 +2,8 +5,7
60-90 10 553 +4,7 +3,2
Lublin 7 150 +1,4 +6,8 0-38 8 056 +0,1 +2,2
38-60 7 064 -0,7 +3,9
60-90 6 752 -0,8 +4,6
Łódź 6 018 +2,1 +5,1 0-38 6 460 +2,1 +6,8
38-60 5 944 +1,2 +5,2
60-90 5 865 +1,0 +3,3
Poznań 7 771 +0,6 +0,1 0-38 8 670 -0,3 -0,4
38-60 7 934 +1,4 -1,3
60-90 7 180 +0,7 +0,8
Szczecin 6 758 +0,8 +9,1 0-38 7 771 -1,0 +3,9
38-60 7 016 -1,7 +10,0
60-90 6 477 -1,8 +6,4
Warszawa 12 154 +0,3 +2,9 0-38 13 220 +0,5 +4,4
38-60 11 823 +1,5 +4,0
60-90 12 183 +2,7 +7,2
Wrocław 8 773 +0,4 +3,2 0-38 10 153 -0,5 -2,8
38-60 8 897 +1,6 +4,5
60-90 8 237 +0,5 +4,6
*zmiana średniej stawki dla miasta uwzględnia także średnie ceny ofertowe mieszkań o powierzchni powyżej 90 mkw.
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych udostępnionych przez serwis Otodom.pl

Szukający mieszkań na rynku wtórnym mają jednak powody do optymizmu. Po pierwsze, wzrosty średnich cen ofertowych względem stycznia 2021 r. były jednak mniej okazałe od notowanych zarówno w lutym 2020 r., jak i 2019 r.

Po drugie, obniżki mające miejsce w pierwszej połowie 2020 r. sprawiły, że w relacji rocznej oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki wzrosły słabiej niż oczekiwania deweloperów. W pięciu spośród dziewięciu największych rynków wtórnych w Polsce wzrost średniej ceny ofertowej w relacji do lutego nie przekroczył 3 proc., z czego w dwóch – Krakowie i Poznaniu – był symboliczny i wyniósł odpowiednio 0,2 i 0,1 proc.

Od tej tendencji najmocniej odbiegła sytuacja na rynku wtórnym w Szczecinie, gdzie nieznaczne obniżki spotykane wiosną i latem oraz trwająca od października podwyżka sprawiły, że względem lutego 2020 r. wycena mieszkań z drugiej ręki wzrosła o 9,1 proc.

Dla porównania jednak, analizując średnie ceny ofertowe w lutym 2020 r., mówiliśmy wówczas o wzrostach w skali roku wahających się od 8 do blisko 16 proc.

Podobnie jak na rynku pierwotnym, również w przypadku mieszkań używanych można było znaleźć metraże, których wycena obniżyła się w ciągu ostatniego roku. Inaczej jednak niż w przypadku nowych mieszkań, łatwiej o to było w segmencie kawalerek o powierzchni poniżej 38 mkw. Oczekiwania sprzedających tego typu mieszkania obniżyły się względem lutego 2020 r. w Poznaniu oraz Wrocławiu.

Z drugiej jednak strony, to właśnie średnia cena ofertowa najmniejszych kawalerek zanotowała najmocniejszy wzrost w jednym z miast. Mowa o Gdańsku, gdzie w porównaniu z lutym 2020 r. była ona wyższa o ponad 12 proc. i po raz pierwszy przekroczyła poziom 12 tys. zł/mkw.

Marcin Kaźmierczak   |   źródło: Bankier.pl

Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.